2021年东莞地产中介:有人黯然离场,有人绝地反击

共有人看过 发布于2022-05-07 18:51:49

 

东莞某处正在对外招租的中介门店。江小亭/摄

对于刚刚结束的2021年,用林军的话来说,是遭遇无比巨大冲击的一年。

江小亭/发自东莞

时值2021年年末,林军看着公司群里仅剩的不到10位同事,陷入沉思。打开他的朋友圈,是频繁分享的各类有关房地产行行业回暖的消息,但真正的春天要等多久,他一时没有回答上来。

林军年纪不大,早早便跨专业进入到了地产中介行业,对于他来说,这一行门槛虽不高但要做好,需考验的内容同样不少。凭借着友善的面容,真诚的服务精神,不断磨炼的专业度,以及最关键的踩准了市场时机,如今的他带着黄金时期的成果,已经营起了一家属于自己的中介门店。

据林军介绍,2020年,他的门店有员工超过15人,市场好做,行业也比较容吸引人,业绩还算可以。但由于2021年东莞市场变动较大,政策不断收紧,在中介闭店、裁员风波中,一场离职潮同样在这家小店上演。

大部分是主动离开的;中介都是靠佣金生活,几个月没有开单,本身也支撑不下去。林军表示。

作为身处一线的人员,他们深刻感受着市场的每一轮变动;对于刚刚结束的2021年,用林军的话来说,是遭遇无比巨大冲击的一年。

有人黯然离场

回望过去楼市黄金期,地产似乎是公认的高薪行业,在时代红利中,普通中介或销售年入百万元是常态。

但2021年,伴随层层调控加码下的楼市转冷明显,数量庞大的中介无疑成为首波遭受冲击的群体。

从他们赖以生存的二手房市场来看,对比东莞2020年下半年,2021年二手房成交量整体处于膝斩状态;来自东莞市住建局公布的数据来看,2021年10月、11月,成交量低于1000套水平,与2020年7月高峰期的8000多套差距悬殊。

2021年年初莞六条颁布,由于在限购、信贷等方面大幅度提高门槛,叠加春节因素影响,东莞二手房成交环比猛跌;随着信贷环境持续收紧,房贷利率上涨明显,多行放款周期长至半年以上或直接停贷,以至东莞二手房月度成交量停摆于2000套以下水平。

2021年国庆小长假一结束,已在广深产生较大杀伤力的二手房参考价紧接着在东莞重磅出台;当月,东莞全市二手房网签跌至新低仅为423套,即平均每日二手房网签量不超15套。

对于数量庞大的中介机构而言,如此成交意味着没有开单量。一时间人员精简、流失,门店歇业、倒闭等在各个板块上演,仍坚持着的中介门店大部分也将业务重心进行调整。

不过,正如东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐所表示,目前房产中介大规模关店,主要是因为2020年疯狂扩张的举动。

2020年,东莞楼市跑出了全国涨幅第一成绩,楼市热度带动中介门店犹如雨后春笋拔地而起,部分成交活跃小区沿街商铺中介门店数量可以占据过半;如今市场寒意逼人下,则是迅速掀起的合并或关店潮。

与二手房交易规模萎缩、门店倒闭潮同步,是房产经纪人的大量流失。

前几个月会给他们发底薪,几千块;后面主要靠提成,离开的几位都是好几个月没有开单的,自己也坚持不下去了,其实我们现在也主要靠租金支撑。林军介绍着门店情况。

当问及离开同事的去向时,林军提到,有去跑网约车的,有转行做汽车销售的,也有直接回老家的。这个行业门槛不高,大部分离开的人都没有什么一技之长。

同时,2021年9月,东莞市人社局发文,将房地产经纪人、房地产经纪人协理列入人才落户负面清单,有效期6个月,也加速了他们的离开。

新房全面铺开联动 中介绝地反击

有人黯然离场,有人则在另辟战场。

在二手房成交萎靡之际,东莞新房市场在政策层层补丁、金融信贷收紧下,成交同样受挫明显。对于大部分开发商而言,在2021年年底回款任务与当前大环境巨大压力下,加紧去化也成了第四季度首要任务,层出不穷的营销活动与优惠方案于各片区、多项目上演。有折扣、特价房、赠送物业费,也有在付款方面进行妥协,东莞新房市场早已从过去大范围的全款、高首付优先,变成如今的低首付、首付分期等形式,以东莞环城区某项目为例,一套两三百万元总价的住宅,首期款低至3万元即可上车;此外,对于购房资格暂未满足的,延签操作已然从原先的临深片蔓延至东莞全市范围。

市场成交数据显示,开发商的以价换量取得一定成效。

现在基本是折扣盘在走货,我们应该是不会有大折扣的,2021年也不准备推了,推出来数据肯定不好看。东莞某项目表示,折扣太大,暂且不论开发商的利润是滞被压缩,还不排除遭遇原业主抗议闹事、得罪友商、自损品牌等不利影响。

除了大打折扣,有些开发商还以提高佣金的方式激励市场带客。

开发商现在很需要我们!一房产中介老陈信心满满的表示,新房大范围启动联动给了我们另一个机会,之前主要推惠州项目或更远一点的中山、肇庆等大湾区不限购的城市项目,佣金很高,但成交难度非常大;现在很多热门板块项目都联动了,根据客户喜好去推,成交概率也高。

老陈介绍,2021年下半年以来,东莞市场新房走量困难,叠加业绩压力,抢客大战愈演愈烈,联动范围不断扩大,各盘内卷严重,就连万科都开始找渠道,佣金相较以前也更乐观,有些品牌开发商中心地段佣金都可以去到10万元+/套。

新房现在已经成为我们公司的主要赛道。老陈继续补充道。

不过在他看来,变幻莫测是2021年东莞楼市关键词,政策、营销、购房者都更加难以捉摸,他们也是小心跟随变化中的市场前行。

经过震荡的2021年,东莞楼市基本面已稳。

据合富大数据显示,2021年东莞一手新房供应面积约608万平方米,同比去年微减1.3%;网签套数约43271套,同比减少33.1%,成交量创近5年新低。不过在房价上回稳明显,网签均价为27100元/平方米,虽同比上涨11.8%,但大涨势头得到遏制,较2020年超20%涨幅回落了8.5个百分点。

另据据中原地产研究院数据显示,东莞二手房整体呈现量缩价涨,先扬后抑的态势。2021年东莞二手住宅成交17500套,成交面积约187万平方米(预估值),成交套数同比减少33%;二手住宅成交均价为18900元/平方米,同比上涨了13%。

目前,东莞成交量仍处于低位,相关机构预测,中央定调房地产行业健康发展和良性循环,加之银根放松,反映政策底已过,接下来一段时间东莞新房二手房市场将迎来较好购房期。

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