首付400万,工作在朝阳海淀的码农,在北京哪里买房合适?

共有人看过 发布于2022-05-10 00:30:38

 

提问:

2022年北京买房,首付400万,码农家庭,北京户口,求建议?

双码农程序员家庭,已婚,计划一年左右要小孩,硕士毕业,已拿集体户口,目前两人工作都在望京和中关村。首套房的预算首付400万左右,求区域及小区建议!希望能够保值或者升值,并兼顾一点学区。

回答:

01

首付400万,五环外够一个650万的房子应该是差不多的,按理说这个预算在北京来看,也属于刚需上车房中相对不错的了,可是这是北京北啊。

北京北就是市场经济主导城市发展的典型样本,在北京,这个地方,尤其是海淀北,昌平南的这个区域,是北京第一个打破环数对房价影响的地方,五环以外要比四环里甚至是三环里卖的的房子还要贵的地方(当然主要是指南边)。

房子都是钢筋水泥建设的,即使是北京这个地方,这一堆钢筋水泥的价格也不会超过三万块钱。

剩下的主要就是两个方面:一个是配套,一个是附近的高收入人群。

你还想要沾一点点学区,结合这个预算来看,只能选择海淀昌平交界地方的没电梯板楼,占一个海淀的学籍,还算和学区有点关系。

昌平没学区概念,650万在朝阳北买不到学区房。

学校也算配套的一种,此外就是交通了,主要是轨道,好在北面地铁密度不论是现存的还是建设中的还都可以的。

至于高收入人群,就这个区域来看,主要就是你们互联网从业者了,互联网暂时不景气,可依旧是核心产业,对附近的房子有着巨大的影响。

02

房子两万,配套三万,人群支撑三万,这就是海淀北房价的组成逻辑。

海淀西三旗沁春家园,面积81平,挂牌650万,均价直逼八万,这还是2002年的房子,20年啊,没电梯,幸好是低楼层,要不就是爬楼梯也会劝退很多人的。

二十年前的老板楼,没什么太多可说的,住着还行,起码比塔楼诡异的布局朝向要好很多。

门口离育新地铁站也不远,物业还凑活,小学二类二流吧,车位有点紧张,总体来说还不错,毕竟当年也是个商品房社区。

来到昌平,这房子就要好很多了,这个预算可以买得到电梯次新房了。回龙观首开国风美唐,挂牌价615万,16层板楼的中间楼层,全南向的两居室。

霍营站是枢纽站,北京北面这几个产业区都可以覆盖的到,以后13号线分拆以后,覆盖的面积更广,得到的支撑更有力,小学一般,不过附近住了很多码农,生源质量很高的还是。

03

当然了北苑板块也可以选择,新北苑够呛,老北苑选择面很大,就是户型都一般,对,就是北苑家园那一堆。

拉数据看来,这三个盘的的价格趋势其实是差不多的,北部人群的支撑力真的是不一样,是个房子就有人买。

如果非要区分的话,朝阳的北苑家园表现最差,既没有学区支撑,也没有居住质量的保证,三个里面垫底。

这个预算只能占个海淀的学籍,而且海淀区内教育资源暂时还是有点分化的,一般学校短期内也很难支棱起来,所以呢,反倒是不如回龙观的电梯次新房。

居住质量很高,且生源质量有保障,昌平只要稍微使点劲培养一批骨干教师,出成绩那也是早早晚晚的事情。优秀生源和优秀老师永远是相互成就的。

结语

全国楼市都是放松的味道,可是北京的楼市我倒是觉得短期内不会有太大的波动,去年几重铁拳之下,现在不打击就算是照顾了。

短期逻辑是过去一年多热点板块涨了很多了,一旦解除封印,恐怕还会起来,而南边新盘扎堆的地方就更不好卖了,分化是大趋势,可是一定要延缓这个趋势。

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